Оглавление
- Зачем нужно согласование перепланировки?
- Чем грозит незаконная перепланировка?
- Когда необходимо согласование перепланировки
- Когда согласование не требуется
- Что нельзя согласовать
- Этапы перепланировки
- Первое: проект перепланировки
- Второе: документы для перепланировки
- Третье: куда идти с документами
- Четвёртое: непосредственно перепланировка
- Пятое: приёмка работ
- Могут ли отказать и как быть в этом случае
- Как согласовать перепланировку в СПб
Зачем нужно согласование перепланировки?
Скажем кратко: согласовывать перепланировку в квартирах — это требование закона. Если этого объяснения вам недостаточно, то объясним подробнее.
При перепланировке компетентные специалисты проверяют, соблюдены ли все строительные, технические, санитарные и другие нормы. Эти нормы придуманы не просто так, они гарантируют не только комфорт, но и безопасность собственника помещения и окружающих его соседей.
К сожалению, не все «понимают в строительстве», в результате чего делают то, что категорически запрещено, — сносят несущие стены (потому что мешают), пробивают прилегающие к квартире шахты лифта (чтобы в ванную комнату влезла стиральная машина), обрезают вентиляционные каналы (из-за непрофессионализма работников).
В итоге, сразу в нескольких квартирах становится невозможно жить — нечем дышать, на стенах развивается плесень, шум превышает допустимый уровень и т.д. Самое страшное последствие незаконно перепланировки — это обрушение дома, что уже, к сожалению, бывало и даже повлекло человеческие жертвы.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Из-за несогласованной перепланировки можно обрести кучу других проблем — если узнают компетентные органы (например, пожалуются соседи), то назначат штраф и заставят всё вернуть как было за свой счёт. Скрыть не удастся — жилищных инспекторов нельзя не пускать в квартиру, согласно законодательству, в крайнем случае они получат доступ в квартиру через суд.
Кстати, может выйти значительно дороже — отремонтировать несущую стену и укрепить её, нежели проделать в ней несанкционированную дыру. Если же ремонт не будет произведён, можно вообще лишиться квартиры и получить за неё лишь небольшую компенсацию. Всё это делается в судебном порядке, поэтому проигнорировать предписания не получится.
- Если перепланировка нанесёт урон соседям — придётся компенсировать их ущерб.
- Квартиру будет сложно продать — за несогласованную перепланировку придётся давать покупателям скидку, ведь согласовывать придётся им. А если выяснится, что согласование невозможно — придётся значительно снижать цену.
- Под залог квартиры с незаконной перепланировкой нельзя получить другие кредиты.
- Если вы ещё платите ипотеку, то почитайте договор — там может быть прописано обязательное извещение банка о переделках, а иначе соглашение может быть расторгнуто.
Сегодня управляющие компании всё более внимательно относятся к тому, что делают жильцы, поэтому не стоит скрывать несогласованную перепланировку, проще и менее затратно сделать всё по закону.
Когда необходимо согласование перепланировки
Процедуре переустройства и перепланировки посвящена целая 4 глава Жилищного кодекса РФ. Но вы нигде не найдёте исчерпывающего перечня случаев, когда нужно согласовать перепланировку, а когда нет. Всё это описывается различными нормативно-правовыми актами.
Как указывается на портале «Госуслуг Петербурга», перепланировка в многоквартирном доме — это изменения конфигурации, требующие внесения в технический паспорт помещения.
Можно опираться на это определение, принимая решение — потребуется ли согласовывать переустройство или нет.
Технические паспорта выдают в Бюро технической инвентаризации — это не бесплатно, но быстро и не потребует выезда специалистов на дом. Выезд техника потребуется, если только информация в паспорте будет расходиться с действительностью.
В Петербурге, например, стоимость изготовления технического паспорта начинается от 1 тыс. рублей. В некоторых регионах доступна запись в БТИ через «Госуслуги».
Можно получить такой паспорт и сделать выводы, изменится ли в результате перепланировки информация этом документе. Если да — то согласовать проект перепланировки нужно обязательно.
Когда согласование не требуется
«Перестраховываться» тоже не следует, всё-таки большинство ремонтных работ, которые не предполагают изменение конфигурации помещений, согласовывать не нужно.
Можно не согласовывать, если:
- не меняются перегородки в квартире;
- остаётся как была конструкция пола (одно дело положить ламинат, но совсем другое сделать тёплые полы);
- остаются на своих местах двери и окна;
- не затрагиваются сети — сантехника, газопровод, теплоснабжение и т.д.;
- меняется встроенная мебель (если она не образовывает отдельных помещений);
- производится зонирование комнат (конструкции должны быть сдвижными либо не доходящими до потолка);
- проводится остекление балконов (но не объединяется с комнатой, не проводится отопление и дом не является архитектурной ценностью).
Разрешается без согласования поменять ванну на душ или наоборот, закрыть коммуникации гипсокартоном, переставить электроплиту, поменять батареи (если не прокладываются новые трубы), установить антенну или кондиционер (если разрешает УК производить это на фасаде дома) и т.д.
Как видите, на каждое «разрешено» есть очень много «но», с которыми приходится считаться. В каждом регионе могут быть свои правила — что можно и чего нельзя при перепланировках. В Санкт-Петербурге, например, свои правила даже в каждом районе города — это сделано, чтобы по максимуму сохранить исторические здания.
Мы рекомендуем в любом случае проконсультироваться со специалистами из компаний, которые имеют право разрабатывать проекты для перепланировок. Такие компании обязательно состоят в специальных саморегулируемых организациях.
Что нельзя согласовать
Некоторые виды работ не получат согласования ни при каких условиях — это то, что повлияет на комфорт проживающих в доме людей, что нарушает их безопасность, а также затрудняет доступ к общим коммуникациям. Запреты также будут зависеть от региона, серии дома и др.
Какие виды работ не будут согласованы:
- снос несущих стен;
- ликвидация, уменьшение, объединение вентиляционных каналов;
- присоединение к квартире подвала или крыши;
- перенос мокрых зон над сухие — например, кухни, ванной комнаты или туалета над жилую комнату ниже этажом;
- объединение кухни с комнатой - если установлены газовая плита или колонка;
- объединение балкона с комнатой, организация на балконе отопления;
- утяжеление пола в домах, которые на это не рассчитаны, — например, заливка бетонной стяжки в домах с деревянными перекрытиями.
Рекомендуем заранее проконсультироваться со специалистами, чтобы не потерять время и деньги впустую.
Этапы перепланировки
Ещё раз отметим, что сам процесс согласования перепланировки квартиры может отличаться в зависимости от региона. Например, в Москве всё можно сделать дистанционно, даже разрешается взять типовой проект перепланировки бесплатно из специального каталога.
В Петербурге нужно внимательно изучать правила каждого района города из-за обилия исторических зданий, в которых нельзя просто провести перепланировку. В некоторых регионах можно провести согласование через в МФЦ или электронно, в других нужно будет обращаться только в местную администрацию.
Ещё важно отметить, что некоторые сначала начинают перепланировку, а только потом собирают бумаги и начинают согласование. В Жилищном кодексе есть ст. 26, которая закрепляет проведение переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме. Согласно ей, перепланировку можно делать только после получения разрешения. Оцените риски, ответьте себе на вопрос, что будет если не согласуют и всё придётся возвращать обратно?
В принципе, перепланировку возможно узаконить и задним числом — но только на свой страх и риск, по сути это нарушение закона. Для согласования нужно собрать документы и обратиться в компетентные органы. Схема такая же за исключением ремонта, который уже сделан.
Первое: проект перепланировки
Без проекта перепланировки быть не может. Больше всего повезло москвичам, они могут бесплатно взять типовой из Каталога типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий. Остальным придётся обращаться в специализированные фирмы.
Проекты делают компании, которые обязательно должны состоять саморегулируемой организации. Это нужно проверить отдельно, иначе вы можете впустую потратить деньги и вашу перепланировку не согласуют.
Вместе с планом перепланировки выдают техническое заключение о допустимости и безопасности работ, которое тоже нужно будет предоставить вместе со всем пакетом документов.
Проекты разрабатывают быстро, за 7-10 дней, а вот стоимость в разных фирмах может значительно отличаться. Не поленитесь обратиться в разные компании и сравнить цены.
Второе: документы для перепланировки
Возьмём для примера пакет документов, который нужно подготовить в Санкт-Петербурге. Среди обязательных документов:
- заявление о перепланировке по форме (образец можно взять в администрации);
- документы на помещение в многоквартирном доме, если право не зарегистрировано в ЕГРН;
- проект перепланировки помещения, содержащий определённые разделы и соответственно оформленный;
- если перепланировка невозможна без присоединения к части общего имущества многоквартирного дома, потребуется протокол общего собрания собственников помещений о согласии на это;
- письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, занимающих помещение на основании договора социального найма.
В дополнение (не обязательно) можно представить:
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного КГИОП, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры.
Состав пакета документов нужно уточнять в каждом регионе. В Петербурге, например, органы власти могут запросить технический паспорт путём межведомственного взаимодействия. В других регионах его обязательно должен предоставить заявитель.
Также в зависимости от региона и сложно перепланировки могут потребовать дополнительные документы (планы выше и ниже расположенных квартир) или разрешения (МЧС, санэпидстанции, и др.).
Третье: куда идти с документами
Где согласовать перепланировку — этим всегда занимается местная администрация. В больших городах создаются Межведомственные комиссии (МВК), в небольших поселениях это может быть один человек. В Петербурге этими вопросами занимаются администрации районов.
Как обратиться в администрацию — в зависимости от региона можно лично, где-то можно записаться на приём на портале «Госуслуг». Можно передать документы в администрацию через МФЦ. В некоторых регионах такую услугу предоставляют электронно — понадобится электронная подпись и подтверждённая учётная запись на «Госуслугах».
Рассмотрение документов занимает до 1,5 месяцев, это бесплатно. По итогам рассмотрения документов выдадут либо решение о согласовании перепланировки помещения, либо уведомление об отказе в нём.
Четвёртое: непосредственно перепланировка
После этого наступает время ремонтных работ — конечно, если получено разрешение. Решение о согласовании перепланировки в многоквартирном доме действует в течение 1 года и за это время надо успеть провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Во время выполнения ремонтных работ проследите (самостоятельно или наймите специального человека), чтобы рабочие делали всё по утверждённому проекту.
Ведь в конце придёт приёмочная комиссия с целью проверить соответствие результата проекту. Комиссии обычно предъявляют «голые стены» без отделки - вновь построенное или то, что осталось после сноса. Если что-то будет не так — заставят переделывать.
Длительность этапа — как сами понимаете, предсказать трудно. Как и стоимость работа на этом этапе.
Пятое: приёмка работ
После осмотра комиссия выдаст акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию. После этого нужно будет получить новый техпаспорт на квартиру, его получают через БТИ.
Если площадь квартиры изменилась — объединили 2 квартиры, или разделили их, или присоединили к квартире часть общедомового имущества, и т.д. — нужно будет обновить сведения в ЕГРН. В некоторых регионах это можно сделать по интернету через сайт «Госуслуг», где-то нужно будет идти в МФЦ или территориальные отделения Росреестра.
В идеальном случае можно уложиться в 4-5 месяцев начиная с составления проекта и заканчивая регистрацией в Росреестре. Как вы понимаете, очень многое зависит от сложности и скорости ремонта.
Могут ли отказать и как быть в этом случае
Если вам отказали в приёме документов на согласование перепланировки недвижимости — то исправить ситуацию довольно легко. Выясните причину отказа — возможно, вы подаёте документы не в тот орган, не собрали полный комплект документов, не подтвердили свои полномочия (право собственности или нотариальная доверенность) и т.д.
Если же отказали в перепланировке после рассмотрения документов — это исправить уже сложнее. Причин также могут быть разные — неправильно оформлены документы, проект составлен организацией, не состоящей в СРО и т.д.
В Петербурге одной из причин отказа может стать то, что МВК не смогла путём межведомственного взаимодействия получить необходимые документы.
На запросы были получены ответы об отсутствии документов, необходимых для проведения перепланировки. В этом случае заявителю предлагается предоставить документы.
Если же не предоставит и он — в перепланировке откажут.
Но если вы считаете, что всё сделали правильно и ваши права были нарушены, обратитесь к специалистам, которые помогут разобраться в ситуации, — к нам. Юристы «Бергов Невы» готовы проконсультировать вас по вопросам согласование перепланировки жилых помещений, помогут подать жалобу на госорганы, или, если нужно, защитить ваши права в суде. Мы работаем в том числе и удалённо — можно получить консультацию как вам удобно: онлайн, по телефону или письменно.
Как согласовать перепланировку в СПб
Как мы уже говорили, в каждом регионе и даже районе одного населённого пункта могут быть свои правила перепланировки. Выше мы рассматривали этапы согласования перепланировки на примере Санкт-Петербурга.
Порядок согласования перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге вкратце выглядит следующим образом. Сначала нужно подготовить проект перепланировки (обращайтесь только в компанию, состоящую в СРО). Затем собираете пакет документов — в общем случае это заявление, проект и подтверждение права собственности.
Документы нужно отнести в администрацию района, где находится квартира. Там могут потребовать какие-то дополнительные документы в зависимости от ситуации.
Затем в течение 45 дней комиссия рассматривает вопрос и принимает решение о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказе в нём. При несогласии можно подать жалобу на действие или бездействие чиновников.
Наши юристы готовы помочь вам согласовать перепланировку жилого помещения — подготовить документы, проконсультировать по разным вопросам, посоветовать, как лучше поступить. Мы работаем на всей территории Санкт-Петербурга, можем проводить консультации у нас в офисе или выехать для оказания услуг.
Не откладывайте согласование перепланировки в долгий ящик и не забывайте о требованиях закона, чтобы не переплачивать деньги и в итоге не лишиться квартиры. Мы поможем сделать всё по закону или даже согласуем перепланировку квартиры за вас, пока вы выбираете цвет обоев и эскизы будущего дизайна. Получайте приятные эмоции, пока мы работаем за вас.
